A seguito di un ricorso per un avviso di accertamento recapitato ad un cittadino del comune di SS. Cosma e Damiano per il pagamento dell’ICI relativo agli anni 2009, 2010, 2011, 2012 e 2013, la Commissione Tributaria Provinciale di Latina (con sentenza pronunciata il 23/09/2015) ha dichiarato illegittime le richieste di pagamento per le aree edificabili rientranti nella perimetrazione dei Nuclei Edilizi Spontanei secondo la L.R. 28/1980.
Le motivazioni della commissione sono varie ed entrano nel merito sia nella definizione dell’edificabilità di queste aree sia nella determinazione dei valori di mercato sui cui era calcolato il versamento ICI (ora IMU). Le aree definite dal PRG come “Perimetrazione Nuclei Edilizi Spontanei” fanno riferimento alla legge regionale n°28 del 2 maggio 1980, secondo cui, in sede di adozione del proprio strumento urbanistico generale, il comune poteva prevedere la disciplina per il recupero urbanistico dei nuclei edilizi, individuando sul territorio le costruzioni abusive e definendo una variante specifica (soggetta ad approvazione regionale) comprendente anche gli interventi per la riqualificazione urbanistica, ma valutando sempre la compatibilità con eventuali vincoli esistenti sul territorio (rispetto idrogeologico – paesistico-archeologico ed altri).
Il comune di SS. Cosma e Damiano ha individuato queste aree con la delibera n°29 del 31/10/2008 e ha poi approvato il PRG con la delibera n°30 sempre del 31/10/2008. Secondo la Commissione Tributaria Provinciale il Comune ha operato su due livelli di pianificazione, il primo riguardante la configurazione dei Nuclei Edilizi Spontanei suscettibile di approvazione regionale, e il secondo costituito dal PRG. Tuttavia alle aree comprese nei Nuclei Edilizi Spontanei il Comune ha associato una capacità edificatoria considerandole come parte integrante dello strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi. Per questo ha richiesto alla cittadinanza il pagamento dell’imposta sugli immobili in funzione dei valori di mercato che esso stesso ha determinato e pubblicato nel 2010.
La commissione ha definito illegittima questa richiesta perché, poiché la definizione dei Nuclei Edilizi Spontanei segue un iter specifico definito dalla L.R. 28/1980, le aree non possono essere comprese nello strumento urbanistico generale e quindi soggette ad una disciplina diversa rispetto a quella del PRG. Inoltre si sono espressi dubbi anche sull’individuazione delle aree comprese in questa perimetrazione, perché, specificatamente ai terreni di proprietà del ricorrente, non si è riscontrata la presenza di alcun edificio abusivo.
La commissione si è pronunciata anche sulla determinazione dei valori di mercato ovvero la base imponibile per il calcolo dell’ICI/IMU, definendo i criteri utilizzati dal Comune poco rispettosi dei principi di imparzialità visto che è stato effettuato un calcolo generale, mentre il valore di mercato è funzione anche dell’appetibilità dell’area e quindi delle caratteristiche dei singoli casi. Inoltre, con riferimento alle pronunce della Cassazione, il valore di mercato di un terreno in attesa di edificabilità definita è diverso da quello di un terreno per il quale l’edificabilità è stata definitivamente approvata (infatti la Regione Lazio non ha ancora approvato il PRG del Comune di SS. Cosma e Damiano), quindi i valori di mercato dovevano subire una riduzione.
Bisogna sottolineare però che il Comune di SS. Cosma e Damiano ha applicato una riduzione dei valori di mercato su cui si basa il calcolo dell’IMU, infatti dal 2012 l’Amministrazione Comunale ha ridotto gli indici di riferimento per la determinazione del valore delle aree fabbricabili originate a seguito dell’adozione PRG e delle aree edificabili ricomprese nelle perimetrazioni dei Nuclei Edilizi Spontanei. (v. deliberazione di GM n° 71 del 24/05/2012).
Comunicato Stampa
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