FORMIA – Primo giro di incontri istituzionali, ecco il nuovo piano regolatore generale

Si sono svolti nella giornata di mercoledì i primi incontri tra il Sindaco Sandro Bartolomeo, l’Assessore all’Urbanistica Giuseppe Masiello, i progettisti e le forze politiche presenti in Consiglio Comunale. Si tratta della prima tappa istituzionale del percorso che porterà nei prossimi mesi all’adozione del nuovo piano regolatore generale.

La cronaca

Ore dieci: arrivano il professor Franco Purini e l’architetto Barbara Cerquozzi. Li accoglie il sindaco Bartolomeo. Insieme raggiungono la sala Sicurezza. Li aspetta una maratona di incontri che proseguirà fino ad oltre le venti. Sfilano per primi i consiglieri Pdl. Alle 14 è il turno del gruppo Udc, alle 16 tocca ai partiti di maggioranza. I progettisti illustrano le linee direttive, raccolgono commenti e proposte in un clima di confronto serrato ma costruttivo. Obiettivo: accorciare i tempi, lavorare a che il piano approdi in aula prima dell’estate, possibilmente col voto unanime del Consiglio.

Gli studi preliminari

Passano i minuti, le ore. Il proiettore riproduce le slide. Quadro normativo, studi preliminari: analisi del contesto geomorfologico; esame delle presenze storiche e archeologiche, studio del contesto socio-economico-territoriale con le previsioni di sviluppo demografico e le fondamentali ipotesi di dimensionamento abitativo affidate al professor Nicola Acocella; la perequazione dal Professor Stefano Stanghellini. Vengono passati in rassegna i principali caratteri d’uso del suolo (superfici artificiali, agricole, i territori boscati, gli ambienti seminaturali), la conformazione idrogeologica, le aree dissestate sottoposte a tutela e i piani settoriali con le superfici sottoposte a vincolo: i Parchi Regionali (Monti Aurunci e Riviera di Ulisse), il Consorzio per lo Sviluppo delle aree industriali.

Gli standard urbanistici

Fondamentale l’analisi degli standard urbanistici in rapporto al sistema dei servizi (attrezzature sociali, infrastrutture, spazi pubblici). Emerge dagli studi che ad oggi Formia vanta una popolazione di 37.483 residenti, cui spetterebbero poco meno di 675 mila metri quadri di superfici a standard urbanistici e circa 655 metri quadri di aree a standard territoriale. I numeri parlano di una carenza di 140 mila metri quadri di aree a standard urbanistici e di circa 590 mila metri quadri di aree a stand territoriale. Vuol dire che ogni cittadino di Formia ha disponibili circa 14,5 metri quadri di standard procapite (a fronte dei 18 mq previsti) e poco meno di 2 mq procapite per gli standard territoriali (a fronte dei 17,5 mq previsti). Le carenze riguardano essenzialmente le aree occupate da strutture scolastiche e parchi territoriali.

Le previsioni demografiche

Le premesse del piano sono nell’allegato studio socio-economico e territoriale. Il Professor Acocella effettua un esame dettagliato dei flussi demografici fornendo previsioni attendibili circa il fabbisogno abitativo che la città avrà da qui al 2025. La curva demografica, figlia di dinamiche naturali e flussi migratori, dice che Formia è passata dai 17.985 abitanti del 1951 ai 23.863 del 1971, ai 30.399 del 1981, fino ai 34.931 del 2001 e il 37.483 del 2009. La popolazione presenta quozienti elevati di natalità e bassi tassi di mortalità il ché, sommato alle quote di immigrazione favorite dal tasso di crescita del reddito, ha prodotto nel tempo una sensibile crescita della popolazione. Applicando lo stesso tasso di variazione percentuale del periodo 2001-2009, Acocella stila una terna di ipotesi sulla crescita dei nuclei familiari di Formia per il periodo compreso tra 2020 e 2025:

  • ipotesi bassa: 2092 nuclei (costituiti da 2,5 componenti);

  • ipotesi centrale: 1476 nuclei (2,6),

  • ipotesi alta: 1185 (2,65).

  Dallo studio condotto nel 2010 dall’Ufficio tecnico del Comune in occasione del bando Erp è emerso che nel 2009 gli alloggi occupati erano 13.110 su un blocco di 14.276 famiglie residenti. Il gap tra numero di famiglie e abitazioni occupate è dunque di 1200 unità circa. Calcolando le famiglie presunte al 2025, con ipotesi centrale (numero medio di componenti 2,6) di 15.113, emergerebbe una necessità di 800 unità circa da realizzarsi da qui al 2025. Tutto parte da un assunto generale: ogni famiglia deve possedere una casa. Il numero di alloggi previsti dalla variante generale, è dunque pari a circa 2 mila unità con 300 metri cubi di dimensione standard per ogni singolo alloggio. Il volume residenziale edilizio totale sarà di 600 mila metri cubi in 15 anni. La popolazione insediabile al 2025 (capacità insediativi teorica) è di 5263 abitanti, pari al 14% rispetto all’attuale popolazione residente, meno della metà dell’incremento massimo (30%) previsto nella L.r. 72 del 1975.

 

Gli obiettivi

Il nuovo prg fissa obiettivi strategici e strategie per conseguirli:

 

  1. una città sociale e sostenibile da attuare tramite:

    • rivalutazione del patrimonio archeologico;

    • risarcimento di spazi e servizi pubblici;

    • contenimento del consumo di suolo;

    • sviluppo della mobilità sostenibile;

    • valorizzazione delle risorse ambientali e culturali con incremento delle strutture da destinare alla cultura.

 

  1. una città policentrica, da attuare tramite:

    • riequilibrio del policentrismo esistente;

    • creazione di nuove centralità urbane;

    • rigenerazione urbana e miglioramento della qualità dell’abitare

    • partecipazione

 

  1. una città competitiva tramite:

    • promozione di politiche per lo sviluppo territoriale;

    • innovazione dei processi di attuazione;

    • potenziamento delle relazioni territoriali.

Storia e archeologia

Si è parlato di recupero storico-territoriale e, soprattutto, di rivalutazione del patrimonio archeologico. La parola d’ordine del piano regolatore firmato Franco Purini è “Costruire nel costruito”, un’idea di crescita che parta da un’armoniosa gestione degli spazi e da una rivalutazione del patrimonio storico e urbanistico esistente. “Formia ha una sua precisa identità – ha spiegato il celebre urbanista -, bisogna solo creare gli strumenti per valorizzarla e rendere la città pienamente vivibile”. Se dunque le colline saranno tutelate da qualsiasi mira edificatrice, si tenderà alla realizzazione di nuovi spazi per la socialità, allo sviluppo di una mobilità finalmente sostenibile e al potenziamento delle relazioni territoriali di una città che è cerniera di collegamento tra due regioni e tre province.

La svolta chiamata “perequazione”

Il nuovo piano regolatore generale punta ad uno sviluppo armonico che non crei disparità di trattamento tra i cittadini e che attui l’interesse pubblico senza ledere quello dei privati. La perequazione urbanistica è lo strumento principale per centrare questo ambizioso obiettivo. E’ una pratica già nota dagli anni ’90 ma diffusasi in modo capillare e consapevole solo nel corso degli ultimi anni. In base a tale strumento, le amministrazioni comunali, a fronte della gratuita cessione di terreni privati per la costruzione di opere di pubblica utilità (come ad esempio strade, opere di urbanizzazione, housing sociale), concedono ai privati il diritto di costruire in altre aree inserite dal piano tra le superfici edificabili. Questo garantisce un’omogenea attribuzione dei diritti edificatori tra i proprietari e la possibilità di trasferire tali diritti da un’area ad un’altra. Non ci saranno quindi discriminazioni tra i possessori di terreni classificati come edificabili e i titolari dei terreni cui il prg vieta di costruire. Una sorta di rivoluzione copernicana che, ha sottolineato Purini, imporrà anche ai progettisti un salto di scala, la necessità di adeguarsi alla nuova concezione per rigenerare i processi di evoluzione della città rispondendo alle rinnovate esigenze del mercato.